건설현장에서 발생할 수 있는 일들 중에서 가장 두려운 것은 아마도 '유치권'의 행사일 것입니다.

유치권이란 (1) 타인의 물건을 점유하는 자가, (2) 그 물건에 대하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, (3) 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있도록 하는 <민법>상의 권리로서, 자신과 직접 채권/채무관계가 있는 자 외의 자에게도 '변제 받을 때까지' 해당 물건을 유치할 수 있도록 하는 권능을 부여한다는 점에서 '사실상의 최우선변제권'으로 작용합니다.

특히, 하도급관계에서 발주자가 수급인에게 공사대금을 모두 주었음에도 불구하고 하수급인이 수급인으로부터 하도급대금을 받지 못하였다는 이유로 유치권을 행사하는 경우, 발주자의 입장에서는 상당히 난감한 상황에 빠지게 됩니다. 

자신은 이미 하도급대금을 포함한 공사대금을 모두 주었음에도 불구하고, 하수급인이 행사하고 있는 유치권을 해소하기 위해서는 하도급대금 상당액을 이중지출한 다음 많은 시간과 비용, 회수실패의 리스크를 지고 수급인으로부터 이를 다시 받아내어야 하기 때문입니다(이를 '구상'이라고 합니다).

그렇다고 유치권이 행사중인 상태를 그대로 두게 된다면 발주자는 많은 돈을 들여 지은 건물을 분양 등에 제공할 수 없게 되는데, 이른바 '프로젝트 파이낸스' 방식으로 대부분의 예산을 대출받아 공사를 진행하는 우리나라의 실정을 고려하면 이는 막대한 금융비용의 부담으로 다가올 뿐만 아니라, 다수의 수분양자들이 이미 존재하는 경우에는 '입주지정기간으로부터 0개월 내에 발주자의 귀책사유로 입주하지 못한 경우'에 해당하여 분양계약의 해지를 당할 수도 있는 극히 위험한 상황으로 이어질 수 있습니다.

저희 솔루젠 법률사무소는 위와 같은 상황에서, '명도단행가처분'을 신청하였습니다. 명도단행가처분이란 이후에 명도소송을 제기하는 것을 전제로, 해당 건물 등을 점유하고 있는 자가 이를 계속 점유할 수 있는 권리가 없다는 것이 명백하다는 점을 법원에 구체적으로 소명하여 명도판결 이전의 시점에서 '가처분의 효력'에 의해서 신속하게 명도를 받을 수 있는 절차입니다.

이러한 절차에서는 명도소송에서 요구되는 이상의 '고도의 소명'이 요구됩니다. 명도단행가처분의 특성상 정식 재판을 통해서 심사숙고하고 충분한 방어기회를 제공하지 않더라도 일단 '판결이 있은 것'과 같은 상태가 만들어지게 되므로(이를 '만족적 가처분'이라고 합니다), 객관적으로 보더라도 의심의 여지가 없을 만큼 채권자의 권리가 소명될 필요가 있기 때문입니다.

저희는 이를 위하여 수급인과 하수급인 사이에서 체결된 계약의 내용을 샅샅이 뒤졌습니다. 그 결과, 저희는 이 사건에서의 하수급인은 사실 발주자의 승인을 받아 적법하게 하도급계약을 체결한 것이 아니라, 변칙적인 계약을 통하여 공사를 '하청' 받은 자였다는 점을 발견하고, '변칙계약'의 특성 및 공사현장에 출입/점유하게된 경위 등을 고려할 때 하수급인에게 유치권을 행사할 수 있는 권리가 있는 것으로도 보기 어려울 뿐만 아니라 해당 계약의 내용에 의하면 '하도급대금'의 변제기가 도래한 것으로도 볼 수 없다는 점을 주장하였습니다.

위와 같은 주장이 양 당사자 사이에서 첨예하게 대립된 끝에, 저희는 명도단행가처분 결정을 받을 수 있었으며 저희의 고객이었던 발주자는 공사현장을 돌려받을 수 있었습니다.

건설분쟁에서는 외견상 어떠한 권리를 행사할 수 있는 요건이 모두 갖추어진 것처럼 보이는 경우에도, 실제 계약관계와 점유의 취득·유지 경위, 공사대금채권의 발생 및 변제기 등을 구체적으로 살펴보면 결론이 달라지는 경우가 있습니다.

솔루젠 법률사무소는 앞으로도 사건의 표면적인 판세를 살펴보는 것에 머무르지 않고, 계약서와 공사자료, 당사자들의 실제 거래관계를 면밀하게 분석하여 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호할 수 있는 해결책을 찾고자 합니다.